商業(yè)不動產(chǎn)REITs起步 超2000億市場加速擴容

??伴隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點近日正式啟動，我國公募REITs市場正實現(xiàn)從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴容，一個底層資產(chǎn)和市場業(yè)態(tài)更加豐富，更具活力的多層次REITs市場生態(tài)正在加速構(gòu)建。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的落地，將支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并進一步提升多層次資本市場服務實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

??日前，證監(jiān)會正式印發(fā)《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）以及《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），滬深交易所、中國結(jié)算等同步出臺配套文件。據(jù)悉，相關(guān)部門將按照“規(guī)范先行、試點突破、穩(wěn)步推廣、加強監(jiān)管”的原則，堅持市場化、法治化方向，聚焦重點區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目，分階段推進試點工作。

??商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。《通知》明確指出，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實黨中央、國務院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。

??為保障商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點平穩(wěn)起步，《公告》明確了商業(yè)不動產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定義、基金注冊及運營管理的基本要求、各方職責以及監(jiān)管框架。配套業(yè)務規(guī)則方面，修訂后的新規(guī)則中將商業(yè)不動產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設施領(lǐng)域REITs均納入規(guī)則范圍。準入標準方面，明確項目在合規(guī)、財務、資產(chǎn)評估及基金運作等維度的基本要求，并對商業(yè)不動產(chǎn)REITs作出針對性安排。在優(yōu)化審核機制并強化發(fā)行監(jiān)管方面，調(diào)整后的業(yè)務規(guī)則明確審核各環(huán)節(jié)程序、縮短審核時限，進一步提高審核效率。配套規(guī)則優(yōu)化發(fā)售定價安排，完善擴募機制，強化信息披露要求，明確商業(yè)不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運營情況披露要求等。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)正向“投-融-管-退”的資產(chǎn)精細化運營管理模式轉(zhuǎn)變。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出對房地產(chǎn)風險防范化解具有積極的作用，將促進房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。北京大學光華管理學院教授張崢表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將提升資本市場的包容性和適應性，為中國房地產(chǎn)行業(yè)和實體經(jīng)濟提供更加多元化的融資渠道。同時，商業(yè)不動產(chǎn)REITs也將服務國家戰(zhàn)略，如保障性住房建設、城市更新、消費提振等，為政策實施提供金融支持。

??根據(jù)《公告》及其配套規(guī)則，目前市場各參與主體可直接向證監(jiān)會、交易所申報。試點初期，不求多、不求快，堅持嚴把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風險關(guān)。記者獲悉，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將重點支持符合國家政策導向、社會效益顯著、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項目，優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動產(chǎn)，優(yōu)先支持中央企業(yè)、地方重點國企、上市公司以及優(yōu)質(zhì)民企和外企持有的商業(yè)不動產(chǎn)項目，優(yōu)先推進商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。

??商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的正式啟動，也標志著我國公募REITs市場向多元化資產(chǎn)類型邁出關(guān)鍵一步，一個底層資產(chǎn)更加豐富的REITs市場體系正在加速構(gòu)建中。中信建投表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，標志著中國公募REITs底層資產(chǎn)邁向全門類。

??從發(fā)展歷程來看，2020年4月，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項目在滬深交易所正式上市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月27日，滬深交易所已上市78只REITs產(chǎn)品，融資金額2099億元，總市值達到2199億元，我國公募REITs市場從無到有，正在發(fā)展壯大。同時，市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲19%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

??證監(jiān)會表示，要加快推進REITs市場體系建設，推進市場擴容擴圍。持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風險抵御能力，不斷增強其長期價值創(chuàng)造的內(nèi)生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。（記者 吳黎華 韋夏怡）

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