商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs起步 超2000億市場(chǎng)加速擴(kuò)容

??伴隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)近日正式啟動(dòng)，我國公募REITs市場(chǎng)正實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，一個(gè)底層資產(chǎn)和市場(chǎng)業(yè)態(tài)更加豐富，更具活力的多層次REITs市場(chǎng)生態(tài)正在加速構(gòu)建。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的落地，將支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并進(jìn)一步提升多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

??日前，證監(jiān)會(huì)正式印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）以及《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），滬深交易所、中國結(jié)算等同步出臺(tái)配套文件。據(jù)悉，相關(guān)部門將按照“規(guī)范先行、試點(diǎn)突破、穩(wěn)步推廣、加強(qiáng)監(jiān)管”的原則，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化方向，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作。

??商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。《通知》明確指出，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展是資本市場(chǎng)落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場(chǎng)化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對(duì)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。

??為保障商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)起步，《公告》明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)及運(yùn)營管理的基本要求、各方職責(zé)以及監(jiān)管框架。配套業(yè)務(wù)規(guī)則方面，修訂后的新規(guī)則中將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs均納入規(guī)則范圍。準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)方面，明確項(xiàng)目在合規(guī)、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估及基金運(yùn)作等維度的基本要求，并對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs作出針對(duì)性安排。在優(yōu)化審核機(jī)制并強(qiáng)化發(fā)行監(jiān)管方面，調(diào)整后的業(yè)務(wù)規(guī)則明確審核各環(huán)節(jié)程序、縮短審核時(shí)限，進(jìn)一步提高審核效率。配套規(guī)則優(yōu)化發(fā)售定價(jià)安排，完善擴(kuò)募機(jī)制，強(qiáng)化信息披露要求，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營情況披露要求等。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正向“投-融-管-退”的資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營管理模式轉(zhuǎn)變。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范化解具有積極的作用，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將提升資本市場(chǎng)的包容性和適應(yīng)性，為中國房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更加多元化的融資渠道。同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs也將服務(wù)國家戰(zhàn)略，如保障性住房建設(shè)、城市更新、消費(fèi)提振等，為政策實(shí)施提供金融支持。

??根據(jù)《公告》及其配套規(guī)則，目前市場(chǎng)各參與主體可直接向證監(jiān)會(huì)、交易所申報(bào)。試點(diǎn)初期，不求多、不求快，堅(jiān)持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。記者獲悉，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將重點(diǎn)支持符合國家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益顯著、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)先支持中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國企、上市公司以及優(yōu)質(zhì)民企和外企持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。

??商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，也標(biāo)志著我國公募REITs市場(chǎng)向多元化資產(chǎn)類型邁出關(guān)鍵一步，一個(gè)底層資產(chǎn)更加豐富的REITs市場(chǎng)體系正在加速構(gòu)建中。中信建投表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)落地，標(biāo)志著中國公募REITs底層資產(chǎn)邁向全門類。

??從發(fā)展歷程來看，2020年4月，證監(jiān)會(huì)與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，2021年6月21日，我國首批9單公募REITs項(xiàng)目在滬深交易所正式上市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月27日，滬深交易所已上市78只REITs產(chǎn)品，融資金額2099億元，總市值達(dá)到2199億元，我國公募REITs市場(chǎng)從無到有，正在發(fā)展壯大。同時(shí)，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲19%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

??證監(jiān)會(huì)表示，要加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)體系建設(shè)，推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍。持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動(dòng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴(kuò)募制度安排與市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，積極探索多元、高效的擴(kuò)募實(shí)施路徑。支持運(yùn)營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等方式做優(yōu)做強(qiáng)，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，不斷增強(qiáng)其長期價(jià)值創(chuàng)造的內(nèi)生動(dòng)力。平等對(duì)待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。（記者 吳黎華 韋夏怡）

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